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域外之声丨高房价的多伦多,怎么解决住房问题?

2019/10/10 8:04:14

域外之声丨高房价的多伦多,怎么解决住房问题?

高房价是一些全球城市都面临的棘手问题。

 

今年9月底,全球知名的银行瑞银集团(UBS)发布一份全球大城市房地产泡沫风险排行榜,加拿大多伦多高居榜首,击败了包括英国伦敦、澳大利亚悉尼、我国香港等众多竞争对手。

 

据《多伦多星报》报道,83%的年轻人认为,多伦多的高房价和高租金,影响今后养老退休储蓄。65%表示住房成本高,影响还债能力和进度。

 

最近,为了帮助多伦多的城市复兴,探索未来社区的模式,Google旗下的赛德沃实验室与当地合作,共同打造了多伦多滨湖东区的创新平台,试图构建一个满足未来生活要求的新社区。

 

谷歌畅想的未来社区规划图

 

“这是国外的互联网领军者对智慧城市做出的探索。”世界资源研究所中国可持续城市项目主任刘岱宗告诉解放日报·上观新闻记者。“虽然距离落地尚有距离,但是其中的奇思妙想值得我们一起分享。”

 

在项目的计划书中,就建筑的“适应性与可负担性”做出了专门的探讨。让我们一起来看看,深受高房价困扰的多伦多,将如何实现“住有所居”吧。

 


 

房屋中的“变形金刚”:Loft建筑

 

在多伦多未来社区的规划中,赛德沃实验室带来了一批新型的Loft建筑。它们拥有多功能核心和可变化的空间及立面,可以根据市场需求和城市发展的快速变化对功能和空间进行变更,比如居住、零售、制造、办公、医疗、停车等。房子将成为“变形金刚”,随心所欲地根据不同需要进行调整。

 

Loft建筑示意图

 

这种调整不仅仅局限于功能上的改变,也可以是空间分隔的改变。混合功能增加了社区的弹性,组织更加多元化、城市更宜居、生活更便捷。研究表明,500米半径范围内更适合步行,而步行能显著增加社区活力,并且可以减少机动车的使用。

 

Loft建筑示意图

 

如何实现这个目标?赛德沃实验室为Loft建筑设计了一批标准单元,以1.5米为单位取值。例如,承重梁、电梯井和其他固定组件的长度都是1.5米的倍数,这样用相同的零部件就能构成不同尺寸。通过在标准件上创建标准可替换的接口,Loft可以确保内饰、幕墙、门窗及类似组件不但可以灵活替换,而且可以重复使用。

 

建造四部曲

 

重复使用的标准单元还能提高建筑的可持续性,消除多伦多每年因装修而被填埋的将近20万吨建筑垃圾。这种方便拆卸和再利用的宽松设计同样可以改善环境,比起传统方式,能够让建筑物的建造、翻新和拆除降低接近30%的碳排放。

 

买不起房,怎么住在核心区?

 

根据多伦多政府的计划,2020年必须实现建成1万套可负担性租赁房屋和2万套可负担性住房的目标。目前,滨湖新区已经建成了500套类似的房屋,还有80套正在建设中。尽管进展不错,但是未来的十年目标要达成,仍然有不小的难度。多伦多政府也在想办法,为年轻人提供价廉物美的住所。

如何平衡房价和居住需求?赛德沃实验室想到了这两年在欧美兴起的微型公寓。

 

微型公寓是这两年的新潮流 

 

微型公寓指的是价格低廉、面积较小(23-33平方米之间)的私人居住空间。这些隐私性强的小型公寓需要设计师们的精心设计,把卧室、厨房、浴室、办公区域以及足够大的储物区都设计进一间小小的房间。在房租昂贵、供房紧张的大城市,这种设施完善的经济小型公寓越来越受欢迎。

 

“麻雀虽小,五脏俱全”

 

除了新的公寓形式之外,滨湖东区需要创造一个激励可持续交付的环境,让所有经济收入的家庭都能租得起房。赛德沃实验室计划与当地合作,根据多伦多市场动态量身定制一套家庭融资和可负担性住房解决方案。

 

他们将尝试与非营利机构进行合作,在当地提供可负担性住房。非营利机构将成为住宅开发商和投资基金,贷款给买房者,这将给非盈利组织提供机会,出售“现金和实物”组合的住房单元,并将这些房子转让给无力负担的居民。

 

房子也可以批量制造

 

在赛德沃实验室的构想中,房子可以像汽车一样,被源源不断地批量制造出来。赛德沃实验室不是第一家尝试模块化建造的公司,但它采取的集约化定制策略能够更大程度地提高质量,降低成本。

 

他们将使用高级制造技术来组合这个库中的不同产品,比如重复组装、机械化施工、场内外自动化和3D打印技术等等,从而达到全新的生产效率。

 

模块化制造工厂

 

这些系统的协同将改变建筑结构设计和建造的方式,空间设计变得可以定制。批量化生产将促进布局和设计的效用,让住户在更小的空间里生活得更舒适。

 

采用模块化制造的方式,住宅的生产时间能降低到现行施工方式的三分之一,还能降低运营和翻新费用,因为预制单元是可替换、标准化的产品组件,能够轻易替代和回收。

 

施工现场示意图

 

同时,选取了“高层木结构”。新型木材技术能够节省造价、加快建造速度,相比起传统钢结构和混凝土结构,对环境也更加友好。使用新型木材能节省20%的基础工作量,同时能保证相应的结构强度、灵活性、性能和安全标准。它在可持续发展上的表现也优于传统材料,能减少90%的碳排放。

 

还在担心室友?合作居住区来啦

 

传统的居住模式是各自分隔,但在赛德沃实验室的设计师们看来,合作居住才是未来社区的理想模式。

 

合作居住是一种强调社区成员间合作关系的居住方式。在合作居住区中,所有居民都能够积极地参与到社区的设计和维护工作中,大家互相熟悉、互帮互助,每一个人都在社区中承担一定的职责、有自己的发言权。

 

人人参与的社区关系

 

合作居住社区没有固定的“外形”,它可以在城市、郊区或者乡下,人们可以住在公寓楼或者独栋别墅中,他们通常有着各自不同的职业生活。但是在一个合作居住社区生活,你可以认识好几十个邻居,生活上出现种种问题的时候,可以随时找到得力的帮手;在有事外出时,能够放心地将孩子和宠物交给邻居照料;邻里间可以共用很多共享设施,甚至共享汽车,实践节能环保的同时,也为各自家庭减少开支;你的想法会被重视,正如你会倾听他人的想法一样。

 

社区设计草图

 

合作居住的外观设计既会考虑到社交的需求,也会给人们留下私人的空间。每个住户中,包含我们常见的普通居所的功能,以及人们能一起享用共有的设施,比如广场、菜园、运动设施和社区中心。典型的合作居住社区包括20到40个家庭。

 

对国内有哪些借鉴意义?

 

刘岱宗告诉解放日报·上观新闻记者,目前未来社区仍处于规划阶段,在短期内不会变成现实,但是有不少地方值得国内的城市建设者参考。

 

首先是强化标准性。建筑标准化的目的是合理利用原材料,促进构配件的通用性和互换性,实现建筑工业化,以取得最佳经济效果。在多伦多未来社区中,大部分建筑将实现“模块化生产”,住宅就像汽车,源源不断地按照固定模式批量制造。标准化的建筑生产将减少原材料的浪费,同时节约生产时间。

 

其次是强调功能混合。目前国内的功能混合仍然体现在土地层面,出现了汇集商业、娱乐、办公、酒店和居住等多种功能的大体量城市综合体。但是多伦多未来社区规划中,功能混合则集中在单一建筑上,它能根据用户的需求,发展出远超住宅的复合型功能。

 

第三是健全保障机制。为了实现这一系列构想,赛德沃实验室和多伦多当地成立了共同的房地产开发公司,在实际的操作中,必然还会面临审批、预算、管理、数据隐私等一系列问题,多伦多如何构建后续的保障机制,确保项目不会与现有政策冲突,将为其他城市提供有效的范本。